Por ejemplo, la zona núcleo maicera (noreste de Buenos Aires, sur de Santa Fe, sudeste de Córdoba y parte de La Pampa), que es la de mayor producción agrícola, creció 260% desde 2002: en ese entonces, la hectárea valía 2.500 dólares y hoy está en 9.000 dólares.

Lo que ocurrió es que el alto valor internacional de los cereales y oleaginosas revalorizaron los campos y atrajeron la atención de los inversores, sumado a las actuales cosechas récord (pese a las retenciones y reglamentaciones que traban el mercado) y el negocio a mediano plazo que prometen los biocombustibles.

Y a tanto llegó esta escalada que, desde 2005, la valorización de la hectárea fue superior a la del m2 de las propiedades urbanas, en porcentajes de 43% contra 30%.

Según varios analistas, esta fuerte demanda fue impulsada por grandes grupos económicos y fondos de inversión estadounidenses, europeos y argentinos, que buscaban campos subexplotados para ponerlos a producir granos y ganado. Un ejemplo es Adecoagro, que recientemente adquirió 18.000 hectáreas en Bandera, Santiago del Estero.

Y se estima que la demanda de estos grupos seguirá creciendo, como dijeron desde el fondo Cresud a un matutino: "Prevemos que nuevas compañías, entre ellas algunas internacionales, se conviertan en participantes activos de la adquisición y alquiler de tierra sembrada, lo que incorporará competidores en los próximos años".

A esta elevada demanda se sumó una muy escasa oferta, provocada porque los propietarios retienen sus tierras por varios motivos: tienen una rentabilidad alta por arrendamientos, tienen su capital en una inversión considerada "segura" y tienen un bien que no deja de revalorizarse.

En otras palabras, los motivos que impulsan a unos a entrar al rentable negocio, son similares a los que quieren quedarse en él. "Los precios crecen porque los propietarios retienen los campos en espera de mayor demanda, sumado a que es una inversión rentable de bajo riesgo cuyo capital, la tierra, se valoriza cada año", afirmó el ingeniero agrónomo Raúl Talento, de la inmobiliaria Armando Pepe.

En este contexto, la creciente revalorización de los terrenos está llevando los precios a niveles históricos: en la zona núcleo, que fue donde más aumentos hubo, la hectárea vale en promedio entre 9.000 dólares y 10.000 dólares. Por ejemplo, algunos campos de San Antonio de Areco, Venado Tuerto, Sancti Spíritu y María Teresa tienen valores entre 10.500 y 12.000 dólares por hectárea, y en algunos lados llegan a 14.000 dólares.

Pero esta suba de valores no afectó a todos los tipos de campo de igual forma: el que más creció fue el maicero (predominantes en la zona núcleo), los más moderados fueron los trigueros y de invernada, y los que menos aumentaron fueron los de cría (porque la ganadería está siendo desplazada por los mayores cultivos agrícolas).

Los elevados precios internacionales de los commodities impulsaron fuertemente el valor de los campos maiceros de la zona núcleo desde 2002: pasaron de 2.500 a 9.000 dólares en cinco años (lo que representa una suba del 260%) y se acercó bastante a su valor en dólares de 2001.

Sin embargo, aunque también deberían haberse beneficiado por el aumento internacional de los commodities, los campos trigueros valen menos que los maiceros porque, según Talento, la mezcla de cultivos afecta la productividad del suelo: "En algunas zonas, como el sur y oeste de Buenos Aires, se está mezclando soja y trigo en los campos, en vez de especializarse en un solo cultivo".

Sin embargo, los números de los campos trigueros también son muy buenos: pasaron de 950 a 3.800 dólares en cinco años (lo que equivale a un aumento del 300%) e igualó su valor en dólares de 2001 (1200 x 3,20 = 3840).

Valores similares a los anteriores tuvieron también los campos de invernada (destinados simultáneamente a la agricultura y ganadería), que pasaron en promedio de 1.000 dólares a 4.300 dólares en cinco años porque fueron buscados por su parte agrícola, casi siempre para transformarlos totalmente en superficies cultivables.

Según algunos analistas, la demanda en este segmento viene tan sostenida que, en algunos lugares (como el oeste de la provincia de Buenos Aires), superaron los valores de la zona núcleo. Por su parte, los valores de los campos que menos aumentaron fueron los destinados a la cría porque los inversores vienen volcándose masivamente a terrenos agrícolas. Sin embargo, es llamativo el crecimiento que tuvieron los últimos cinco años: pasaron de 330 a 1.350 dólares, lo que equivale a una suba del 309%.

Pero los buenos valores internacionales de la soja y los commodities no sólo valorizaron los precios de venta, sino los de arrendamiento de campos agrícolas, algo que muchos arrendatarios convalidaron por las buenas perspectivas de cosecha, de aumento del valor internacional de los commodities y un posible desarrollo de biocombustibles.

Así, los valores de arrendamiento vienen registrando un aumento sostenido desde la devaluación: en 2002 se pagaba 12 quintales por hectárea (qq/ha), en 2006 subió a 16 y hoy llegó a 19.

En números, aunque dependiendo de las características de cada campo, esto significa que los alquileres están en promedio a $120 por hectárea al año, un 15 a 20% más que en 2006. En ese promedio, de nuevo la zona núcleo fue la que más creció desde la devaluación: tuvo una suba de 40% anual promedio y pasó de 167 dólares en 2002 a 356 dólares este año, lo que significa un aumento del 113%: Por efecto contagio, la escalada en estos campos impulsó también en un 20% los alquileres de la llamada "zona núcleo ampliada", que además de la región núcleo incluye al sur de Santa Fe, el sudeste de Córdoba y el oeste bonaerense, y se dedica casi íntegramente a la soja.